Luxuskaufhausgruppe: Der Kaufhauskrieg um das KaDeWe

Der Insolvenzantrag der KaDeWe-Group ist auch die Folge eines Zerwürfnisses zweier einstiger Partner – unter anderem um die Mieten. Doch die Pleite kommt nicht aus heiterem Himmel: Schon seit Wochen bezahlt die Gruppe viele Rechnungen nicht mehr.

Sonntagmittag auf der Berliner Tauentzienstraße, vor dem Haupteingang des Nobelkaufhauses KaDeWe hat sich eine kleine Menschentraube gebildet. Eigentlich war hier, in Deutschlands bekanntestem Shoppingtempel, ein verkaufsoffener Sonntag geplant. Doch nun stehen die Leute vor einem mächtigen Eisentor und kommen nicht rein. 

Was hier los ist, darüber herrscht vor der Tür großes Rätselraten. Nicht alle haben mitbekommen, was Capital am Samstag berichtet hatte: dass die KaDeWe-Gruppe, die das Luxuskaufhaus betreibt, vor der Insolvenz steht. Doch auch diejenigen, die Bescheid wissen, sind nicht wirklich schlauer. Noch am Vortag habe er beim KaDeWe nachgefragt, ob das Kaufhaus öffnen werde, berichtet ein enttäuschter Kunde, der eigens aus Polen angereist war, um schick einzukaufen, einem Kamerateam des RBB. Der Chef des Handelsverbands Berlin-Brandenburg nennt die Pleitenachrichten lediglich „Gerüchte“. 

Wohl niemand, der an diesem Sonntag auf seinen Shoppingnachmittag oder einen Besuch in der mondänen Austernbar unter dem Dach des weltberühmten Hauses verzichten muss, ahnt, was sich in den vergangenen Wochen und Tagen rund um das KaDeWe abgespielt hat. Tatsächlich hat sich die Lage nach der Insolvenz der Signa-Gruppe zu einem richtigen Krimi entwickelt. Hinter den Kulissen tobt ein Kampf zwischen den beiden Eigentümern der KaDeWe-Gruppe mit ihren Häusern in Berlin, Hamburg und München: Der Signa-Konzern des österreichischen Immobilieninvestors René Benko auf der einen Seite, die Central Group aus Thailand, die 50,1 Prozent an der Gruppe kontrolliert, auf der anderen. Von einem „Krieg“ sprechen Insider. Von heftigen Beschimpfungen ist die Rede.

27-01-24 KaDeWe 1315

In der Schlacht geht es um die wertvolle KaDeWe-Immobilie, aber auch um die exorbitant hohen Mieten, die die KaDeWe Group seit Jahren an die Signa-Immobiliensparte überweist. Was Konzernkenner berichten, klingt danach, als sei das Verhältnis zwischen den beiden Partnern komplett zerrüttet. Eine traurige Folge dieses Zerwürfnisses ist nun der Insolvenzantrag, der am Freitagabend beim Amtsgericht Charlottenburg eingereicht wurde. Aber die Probleme des Unternehmens mit rund 1700 Mitarbeitern reichen noch tiefer. Sie wurden nur vom Glanz und Glitzer der Luxushäuser längere Zeit überdeckt. 

Eskalation in der vergangenen Woche

Als sich die Lage bei Signa im vergangenen Herbst zuspitzte, hat für viele, die mit Benkos Immobilien- und Handelskonzern zu tun haben, eine Zeit der großen Sorgen begonnen: für Investoren und Kreditgeber, aber auch für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter von Benkos Warenhauskette Galeria. Die KaDeWe Group dagegen galt stets als sicher. In den Luxushäusern läuft das Geschäft gut, der Umsatz lag im vergangenen Geschäftsjahr mit rund 730 MillionenEuro fast 25 Prozent über den Erlösen im letzten Jahr vor der Coronakrise. Zudem wurde das Berliner KaDeWe-Haus gerade erst für einen dreistelligen Millionenbetrag aufgemöbelt. Kaum jemand hatte Zweifel daran, dass die Luxusgruppe im Zuge der Signa-Pleite schon bald in sichere und finanzkräftige Hände komme: nämlich indem der bisherige Partner Central Group die Anteile von Benkos Konzern übernimmt.

Tatsächlich liefen nach dem Insolvenzantrag der Signa-Dachgesellschaft Ende November auch Gespräche. Wie aus Verhandlungskreisen zu hören ist, wollte das Unternehmen der thailändischen Milliardärsfamilie Chirathivat den 49,9-Prozent-Anteil von Signa am Handelsgeschäft der KaDeWe-Gruppe übernehmen – dazu auch die KaDeWe-Immobilie am Berliner Tauentzien. Bei dem Gebäude, das zeitweise mit einem Wert von 1,5 Milliarden Euro in den Signa-Büchern stand, hatte die Central Group ihrem Partner schon Ende 2022 knapp die Hälfte der Anteile abgekauft, obwohl das KaDeWe stets als Juwel in Benkos Portfolio und praktisch unverkäuflich galt. Zumindest wurde kurz vor Weihnachten 2022 ein Vertrag geschlossen, laut offiziellen Firmenunterlagen floss eine Anzahlung in dreistelliger Millionenhöhe. Ob der Deal am Ende auch vollzogen wurde, ist aber unklar.  

Signa-Imperium 15.24

Für die andere Hälfte an der KaDeWe-Immobilie soll die Central Group nun dem Vernehmen nach bereit gewesen sein, einen höheren Preis zu bezahlen. Man sei in den Gesprächen schon sehr weit gewesen, heißt es von Insidern. Doch dann habe die Signa-Seite plötzlich eine deutlich höhere Summe gefordert. Ebenso habe es Streit um die Höhe der Mieten gegeben – ein Thema, das zwischen den Partnern seit Langem für Reibereien sorgt. 

Benko hatte der Luxuskaufhausgruppe stets extrem hohe Mieten für das KaDeWe, das Alsterhaus in Hamburg und das Oberpollinger in München aufgebürdet. Hintergrund ist, dass steigende Mieteinnahmen zu höheren Bewertungen der Immobilien führen – über Jahre ein wichtiger Hebel für Benkos Geschäftsmodell. So überweist das Oberpollinger rund 20 Prozent seines Umsatzes als Miete an die Signa Prime. Für tragbar halten Handelsexperten maximal zehn bis zwölf Prozent. Insgesamt sollen sich die Mieten der aktuell drei Häuser der KaDeWe-Gruppe 2023 auf mehr als 80 MillionenEuro summieren und künftig weiter steigen, wie das „Handelsblatt“ im Dezember berichtete. Die Mieten seien „unverhältnismäßig hoch“ und „nicht marktüblich“, ließ sich KaDeWe-Chef Michael Peterseim am Montag zitieren.

Auch nach den Insolvenzen im Signa-Konzern gibt es zwischen den Partnern unterschiedlichen Interessen: Die bestehende Führung auf der Signa-Seite – zuletzt Signa-Prime-CEO Erhard Grossnigg sowie die involvierten Sanierungsverwalter und Berater – wollen verhindern, dass die Immobilien zu Schleuderpreisen verkauft werden. Entsprechend ist die Neigung gering, massive Rabatte bei den Mieten zu gewähren. Die Central Group dagegen will die Chance nutzen, die Bürde der Mieten zu reduzieren. Diese seien seit dem Einstieg bei der KaDeWe-Group 2015 regelrecht „explodiert“, heißt es dort. 

CAPITAl: Signa Elbtower-Problem 20.30

Zu einer kompletten Eskalation zwischen den eigentlichen Partnern kam es allerdings zuletzt dann auch wegen des Verhandlungsstils. Anfang der vergangenen Woche schickte die Signa-Seite die Immobiliengesellschaften, die das Alsterhaus und das Oberpollinger halten und an die KaDeWe-Gruppe vermieten, in die Insolvenz. Insider berichten, Benkos Partner aus Thailand seien von diesem Schritt völlig überrumpelt worden und hätten sich düpiert gefühlt. Mitglieder der Chirathivat-Familie sollen sich beklagt haben, so sei man in der 100-jährigen Unternehmensgeschichte noch nicht behandelt worden. 

Signa äußerte sich auf Anfrage von Capital nicht zu diesen Vorwürfen. Die Central Group verwies auf konkrete Fragen lediglich auf ein offizielles Statement zur KaDeWe-Insolvenz vom Montag. Darin heißt es, man habe mit der Vermieterseite hart daran gearbeitet, das Problem der „nicht tragfähigen“ Mieten zu lösen. Allerdings sei man wegen der „unnachgiebigen Position“ der Signa-Seite nicht zu einer Lösung gelangt. 

Zum Insolvenzantrag kam es laut Personen mit Einblick in die Verhandlungen letztlich, weil beide Seiten taktierten: Bei Signa sei man davon ausgegangen, dass Central den imageschädigenden Schritt in die Insolvenz unbedingt vermeiden wolle und doch noch frisches Geld für das unter Finanznöten leidende Unternehmen bereitstellen werde. Bei Central habe man lange daraufgesetzt, dass sich die Signa-Seite noch bei den Mieten bewegen werde. Am Ende musste die KaDeWe-Geschäftsführung handeln, um nicht selbst mit den Vorgaben des Insolvenzrechts aneinander zu geraten. 

Lieferanten halten Ware zurück

Doch der jetzige Schritt in die Insolvenz kommt für die Mitarbeiter der KaDeWe-Gruppe mitnichten völlig überraschend und ohne Vorbereitung. Zwar gab sich Unternehmenschef Peterseim seit dem Beginn der Insolvenzserie bei Signa im vergangenen Herbst alle Mühe, den Eindruck zu erwecken, dass die Luxuskaufhäuser vom Benko-Beben nicht betroffen seien. In Interviews beteuerte er, die Gruppe sei „sicher aufgestellt“, die Turbulenzen bei Signa hätten „keine Auswirkungen“ für die KaDeWe-Gruppe. 

Intern ließ Peterseim, der erst Anfang November als Interims-CEO übernahm, ein Video an die Belegschaft verbreiten, in dem er ebenfalls alle Probleme wegwischte: Die täglichen „unschönen Nachrichten der Signa-Gruppe“ würden das eigene Unternehmen „nicht betreffen“, versicherte er. Und einen Hackerangriff auf die IT-Systeme der KaDeWe-Gruppe, der für hässliche Schlagzeilen sorgte und viele Kunden verunsicherte, habe man „gut abwenden können“. Die Angreifer hätten „praktisch keinen Schaden anrichten können“.

Doch die demonstrative Zuversicht des Chefs passte für viele Mitarbeiter irgendwann nicht mehr zu dem, was sie täglich erlebten. Vor allem bei jenen, die mit der Bezahlung von Rechnungen von Lieferanten, Handwerksfirmen und anderen Dienstleistern zu tun haben. Interne Dokumente und Mails, die Capital vorliegen, zeigen, dass schon seit vielen Wochen nur noch ein Teil der Rechnungen bezahlt wurde. Für einzelne Überweisungen brauchte es eine Freigabe der Finanzabteilung. Verzweifelte Mitarbeiter schrieben intern, sie wüssten nicht mehr, was sie Lieferanten, die auf ihr Geld warten, erzählen sollten. 

Schon vor mehreren Wochen wurden darüber hinaus wochenweise Excel-Tabellen angefertigt, in denen die fälligen Rechnungen nach Priorität gelistet wurden. In mehreren solcher Listen aus dem Dezember, die Capital vorliegen, ist ein nennenswerter Teil der Forderungen in rot markiert – „nicht bezahlt“. Einen ähnlichen Krisenmodus hatte es auch bei der Warenhauskette Galeria vor deren Insolvenzantrag Anfang Januar gegeben. Zuletzt holte die KaDeWe-Führung dann auch noch Berater der auf Restrukturierung und Insolvenzrecht spezialisierten Frankfurter Anwaltskanzlei Finkenhof ins Unternehmen.

CAPITAL_Benko-Risiken deutscher Versicherer noch größer als bekannt 21.20

Wie Mitarbeiter berichten, sollen zwischenzeitlich zahlreiche Lieferanten, die auf unbezahlten Rechnungen sitzen, bereits einen Lieferstopp für die KaDeWe-Gruppe verhängt haben. Derzeit läuft im Berliner Haus die Umstellung auf die Sommersaison – an den Schaufenstern locken Schilder zum „Final Sale“ mit 50 Prozent Rabatt. Doch wegen der offenen Forderungen komme aktuell ein Teil der neuen Sommerware nicht herein, heißt es. Manche Regale seien schon leerer als üblich, etwa im Beautybereich. Auch mit Dienstleistern von der Reinigung über Geldtransporte bis hin zu Tankkarten für den Shuttle-Service gebe es Ärger. Auslagen von Mitarbeitern würden nicht mehr erstattet. Fragen von Capital zum Umgang mit Rechnungen ließ die KaDeWe-Gruppe am Montag unbeantwortet.

CEO verspricht „starke Zukunft“

All das ist nicht gerade zuträglich für ein Premiumhaus, das seinen Kunden das feinste Einkaufserlebnis und den besten Service verspricht. Umso gravierender könnten noch die Auswirkungen dessen sein, was die beiden Gesellschafter der Luxuskette mit ihrem Gerangel hinter den Kulissen und dem jetzigen großen Knall in Kauf genommen haben. 

Dagegen zeigte sich das KaDeWe-Management in der Stellungnahme zum Insolvenzantrag am Montag ungebrochen optimistisch. „Operativ“ mache sein Unternehmen „einen herausragenden Job“, sagte CEO Peterseim. Man habe trotz des schwierigen wirtschaftlichen Umfelds in allen Häusern steigende Umsätze verzeichnet. Sein Fazit: „Es steht außer Frage, dass die Gruppe bei normalen Mieten eine starke Zukunft haben kann.“

Dieser Artikel erschien zuerst im Wirtschaftsmagazin „Capital“, das wie der stern Teil von RTL Deutschland ist.