Nach langem Streit einigt sich die EU auf künftige Regeln für die Gebäudesanierung. Eine Sanierungspflicht für private Hauseigentümer soll es nicht geben – trotzdem müssen manche handeln.
Die Europäische Union (EU) hat sich auf neue Vorgaben für die Energieeffizienz von Gebäuden geeinigt – aber nun doch nicht auf eine Sanierungsplicht. Lange hatten sich EU-Parlament und EU-Kommission darüber gestritten, wie die genaue Ausgestaltung aussehen soll bei der Reform der sogenannten Gebäudeenergieeffizienz-Richtlinie. Nun steht die Einigung. Dabei stemmten sich unter anderem Lobbyverbände und Unions-Politiker der konservativen EVP-Fraktion gegen eine Sanierungspflicht für Privathäuser.
Jedes Land klärt selbst, wie es die Richtlinie umsetzt
Im Klartext: Jedes Land klärt nun selbst, wie es die Richtlinie umsetzt, es gibt keine verpflichtenden Standards oder Zeitregeln mehr für alle. Die Gegner einer generellen Sanierungspflicht kommentieren die Entscheidung erwartbar positiv: „Für Millionen Eigentümer und Mieter in Deutschland ist das eine beruhigende Nachricht“, so der CDU-Europapolitiker Dennis Radtke. Sein Parteifreund Markus Pieper hob hervor, dass die Richtlinie nun nur noch wenig bis gar keine europäische Verbindlichkeit mehr enthalte.
Die Reform der Gebäuderichtlinie sieht laut EU-Parlament nun vor, dass ab dem Jahr 2030 alle Neubauten klimaneutral sein sollen, um damit den Ausstoß schädlicher CO2-Emmissionen zu minimieren. Bis 2050 solle dann der gesamte Gebäudebestand klimaneutral sein. Derzeit gehen laut EU-Statistiken mehr als ein Drittel der Treibhausgasemissionen und rund 40 Prozent des Energieverbrauchs auf Wohngebäude zurück.
Gibt es nun also keine Sanierungspflicht für Privathäuser?
Jein. Die generelle Pflicht zur Sanierung von privaten Häusern, wie die EU-Kommission sie ursprünglich vorgeschlagen hatte, ist damit erst einmal vom Tisch. Aber: Der Energieverbrauch von Wohngebäuden soll in den jeweiligen EU-Ländern bis 2030 dennoch im Schnitt um 16 Prozent gesenkt werden, und bis 2035 sogar um 20 bis 22 Prozent sinken, wie die EU-Staaten mitteilten.
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Die Sanierungspflicht war auch deswegen der umstrittenste Punkt in der Reformdiskussion, weil eine Sanierungspflicht hohe Kosten für Hausbesitzer bedeuten würde. Energiesanierungen sind, wenn sie zu nennenswerten Einsparungen führen sollen, recht teuer, zumal sich die Bau- und Handwerkerkosten allein in den vergangenen drei Jahren um bis zu 30 Prozent erhöht haben. Daher hatte der deutsche Eigentümerverband Haus & Grund angesichts der drohenden Sanierungspflicht vor einem dramatischen Wertverlust gerade bei älteren Gebäuden gewarnt.
Das wäre in der derzeitigen Lage am deutschen Immobilienmarkt – in der Altgebäude ohnehin schon schwer einen Abnehmer finden, weil sich Käufer und Verkäufer selten über den Preis einig werden – ein zusätzliches Risiko gewesen, sowohl für Verkäufer aber auch für die finanzierenden Banken.
Nun betonte die EU-Kommission zwar oft, dass sich Energiesanierungen auf lange Sicht auszahlten, weil sich dadurch der Energieverbrauch senken lasse. Doch erstens stimmt das größtenteils nur für Selbstnutzer – die danach auch wirklich von niedrigeren Heiz- und Warmwasserkosten profitierten.
Aber gerade für viele private Vermieter, die für Energiesanierungen finanziell in Vorleistung gehen müssten, rechnen sich kostspielige Sanierungen oft nicht; zumal wenn die Immobilien in eher strukturschwachen Regionen stehen, in denen keine nennenswerten Mietsteigerungen möglich sind. Denn ist das Mietniveau ohnehin nur überschaubar, lassen sich die Sanierungskosten kaum auf die Mieter umlegen, sodass sich der Umbau für den Vermieter amortisiert. Anders gesagt: Wo die Miete auf dem Niveau der deutschen Durchschnittsmiete von rund 6 Euro je Quadratmeter liegt, kann man den Preis nicht einfach auf die theoretisch möglichen 8 Euro je Quadratmeter anheben, ohne die Altmieter zu überfordern und künftigen Leerstand zu riskieren.
Zudem hatten einzelne Studien ergeben, dass Häuser mit schlechten Energiekennwerten hierzulande vorwiegend von Menschen bewohnt werden, die auch nur über ein geringes Einkommen verfügen. Sie dürften es schwer haben, von den Banken die nötigen Kredite für eine Sanierung zu bekommen – oder müssten vom Staat mit üppigen Zuschüssen gefördert werden.
Welche Häuser und Wohnungen sind von der Richtlinie betroffen?
Frühere Angaben beziffern die Summe der Immobilien, die in Europa auf neue Energieziele umgerüstet werden müssten, auf mehrere Millionen Gebäude. Dabei hieß es stets: Jedes Land solle einen eigenen Fahrplan entwickeln, nach welchen Kriterien welche Gebäude saniert werden müssen und bis zu welchem Zeitpunkt das passieren soll. Das Problem dabei ist, dass es bisher keine einheitliche Skala zur Messung des Energieverbrauchs gibt. In einigen Ländern ist sie unterteilt in Stufen von A bis E, hin Deutschland reicht sie von A bis H.
Als wahrscheinlich gilt, dass nun die „worst perfroming buildings“ zuerst saniert werden sollten, also hierzulande die Stufen G und H. Das wäre auch sinnvoll, weil sie für die höchsten Energieverluste verantwortlich sind. Bevor man also sehr viele sehr aufwendige Umbauten durchführen müsste, die zu vergleichsweise kleinen Einsparungen führten (von Stufe E auf D etwa), sollte man die großen Energiefresser auf einen besseren Stand bringen.
Wer wissen will, wie gut die eigene Immobilie dasteht, sollte in den Energieausweis schauen, er liefert meist einen guten Hinweis. Nicht immer aber sind die dort genannten Verbrauchs- oder Bedarfswerte identisch mit jenen Energiewerten, die bei Energiesanierungsplänen ermittelt werden.
Welche Fristen gelten nun für Sanierungen?
Um die EU-Emissionsziele zu schaffen, müssen einige Eigentümer mit energetisch sehr schlechten Wohnungen durchaus zeitnah sanieren: Denn die jetzige Einigung der EU geht auf einen früheren Reformvorschlag der EU-Kommission zurück. Und dort heißt es unmissverständlich: Wenn ältere Häuser besser gedämmt wären oder moderne Heizungen verwendet würden, würde das den Energiebedarf spürbar senken.
Zudem hält die EU am Klimapaket „Fit for 55“ fest. Damit sollen die Netto-Treibhausgasemissionen bis 2030 um mindestens 55 Prozent gesenkt werden – im Vergleich zum Verbrauch von 1990. Die geplante Gesetzesänderung ist Teil dieses Klimapakets. Die angepeilten 55 Prozent der Energieeinsparungen müssen bis spätestens 2035 erreicht werden, indem ebenjene Gebäude mit den schlechtesten Energiekennwerten auf Vordermann gebracht werden. Noch sind aber viele Detailfragen offen.
Welche Vorgaben soll es für Heizungen geben?
An der schrittweisen Abschaffung von Heizkesseln für fossile Brennstoffe will die EU ebenfalls festhalten. Die EU-Kommission und das EU-Parlament einigten sich darauf, einen Fahrplan für die Umrüstung in die jeweiligen nationalen Gebäudesanierungspläne aufzunehmen. Damit soll erreicht werden, dass neu eingebaute Anlagen zunehmend mit erneuerbaren Energiequellen betrieben werden. Bestehende Heizkessel für fossile Brennstoffe sollen bis 2040 durch neue Anlagen ersetzt sein.
Außerdem darf ab 2025 der Einbau etwa einer Gas- oder Ölheizung nicht mehr finanziell von den Staaten gefördert werden. Möglich ist aber, dass es finanzielle Anreize gibt, wenn Hybridlösungen eingebaut werden. Wenn also der Gaskessel zusätzlich mit einer ergänzenden Solarthermieanlage oder einer Wärmepumpe betrieben wird, könnte es dafür Geld geben. Außerdem besteht eine Pflicht zur Installation von Solaranlagen, wenn dies technisch und wirtschaftlich sinnvoll ist.
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Gibt es Ausnahmen für bestimmte Gebäudearten?
Ja, öffentliche Gebäude müssen bereits schneller saniert werden. Für Gebäude in öffentlicher Hand gilt schon ab 2028 eine Sanierungspflicht. Für diese Nicht-Wohngebäude bleibt die Vorgabe, dass die 16 Prozent der am schlechtesten sanierten Objekte bis 2033 renoviert werden müssen.
Das bedeutet: Bund, Länder und Kommunen müssen schon bald Sorge dafür tragen, dass Energiesanierungen an Behördengebäuden, Krankenhäusern, Feuerwehren und Schulen vorgenommen werden. Spannend ist, woher die Gelder und die Fachkräfte dafür kommen sollen.